Cómo mantener un flujo de efectivo positivo en tus propiedades de inversión

La inversión en propiedades inmobiliarias ha sido tradicionalmente una de las más populares en España. Más allá de la bolsa, la renta fija u otros mercados, el ciudadano medio ha preferido normalmente invertir su dinero en la compra de una casa o local, bien para su posterior venta o bien para destinarlo al alquiler. 

Sin embargo, nos hallamos en un momento complicado para invertir en vivienda. Los precios son altos y la financiación se ha encarecido considerablemente. Todo esto ha provocado que resulte más difícil mantener un flujo de efectivo positivo en tus propiedades de inversión, es decir, que los ingresos superen los gastos. En este artículo, compartimos contigo varias estrategias para que tus inversiones sigan siendo rentables. 

Si estás pensando en comprarte una casa, ya sea para inversión o vivienda habitual, puede que te interese saber cuáles son algunas de las mejores hipotecas del momento.

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Tanto si has invertido en una vivienda para alquilar, como si tu intención es venderla una vez se revalorice (con el paso del tiempo o gracias a una reforma), la ubicación es un elemento clave que debes tener en cuenta a la hora de darle salida. 

La búsqueda de comprador o de inquilino será mucho más sencilla en aquellas zonas donde la demanda de vivienda sea alta o relativamente alta. Esto es, que haya más gente buscando que propiedades disponibles. 

Las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla entre otras concentran gran parte de esta alta demanda. Asimismo, ten en cuenta que las propiedades son también más caras, por lo que el margen de beneficio puede ser menor. No obstante, si consigues un precio razonable o buenas condiciones de financiación, no te será difícil mantener un flujo de efectivo positivo. 

Para calcular el flujo de efectivo, debes restar los gastos que genera tu propiedad de inversión a los beneficios que obtienes por su explotación. Si los gastos superan los ingresos, tu flujo sería negativo. En caso de encontrarte en esta situación, puedes intentar recortar dichos gastos. 

Algunos como el IBI (impuesto de bienes inmuebles) o los gastos de comunidad en caso de tenerlos, no son susceptibles de recorte, a no ser que te pongas de acuerdo con el resto de los vecinos para intentar reducir la cuota de la comunidad, por ejemplo, cambiando de administrador. 

Pero hay otros. como los seguros, que puedes revisar para intentar ahorrar lo máximo posible. El seguro del hogar es uno de los más habituales, y si llevas varios años en la misma compañía puede que consigas una oferta más económica en otra aseguradora. De hecho, como propietario ni siquiera estás obligado a tener seguro del hogar, de modo que puedes prescindir de él en un momento de necesidad. 

Lo mismo sucede con el seguro del alquiler, que te proporciona cobertura en caso de impago. Si no quieres prescindir de su protección, puedes intentar conseguir un seguro más económico. En caso contrario, si te aseguras de que tu inquilino es solvente, posiblemente no te merezca la pena el gasto. 

Esta estrategia es útil solo si planeas alquilar tu inmueble. Existen dos métricas que te permiten calcular si una vivienda está cara o barata en caso de querer adquirirla para su renta. 

La primera, es la rentabilidad bruta por alquiler, esto es, el rendimiento bruto que obtendrás por alquilarla. Gracias al Banco de España sabemos que, en el tercer trimestre de 2023, último dato disponible, la rentabilidad bruta media por alquiler en el país es del 3,4%. 

Recuerda que para obtener la rentabilidad neta deberías restar los gastos asociados a la vivienda, por lo que la utilidad de este dato es saber si una vivienda es rentable de acuerdo con la media nacional. 

El cálculo es sencillo. Debes dividir la cantidad anual que obtendrías por alquilarla entre el precio del inmueble y multiplicar el resultado por 100. Por ejemplo, si alquilar una casa por 800€ mensuales (9.600€ anuales) y te ha costado 180.000€, lo harías de la siguiente manera: 

(9.600 : 180.000) x 100 = 5,3% 

En este caso, estarías invirtiendo en una vivienda cuya rentabilidad bruta por alquiler es ahora mismo superior a la media del país. No obstante, te aconsejamos hacer un cálculo aproximado de los gastos asociados para saber hasta qué punto te resultaría rentable. 

La segunda métrica es el PER, que es el número de veces que la cuantía anual del alquiler está contenida en el precio de la propiedad. En otras palabras, cuántos meses de alquiler necesitarías para pagar el inmueble. El cálculo es justo a la inversa, es decir, dividir el precio de la vivienda entre la mensualidad que cobrarías por alquilarla: 

180.000 : 800 = 225 (meses) 

225 : 12 (meses) = 18,75 

El PER es 18,75 veces el precio del alquiler. Según Bankinter, la media anual de 3,4% da como resultado un PER de 29,4 veces. Como consecuencia, una vivienda que dé como resultado una rentabilidad bruta de más del 3,4% o un PER inferior a 29,4 veces, es hoy en día una vivienda rentable de acuerdo con la media. Por supuesto, hay que valorar otros gastos asociados como la hipoteca, los seguros, el IBI, etc., para saber si sería verdaderamente una buena inversión. 

Como todos los mercados, el de la vivienda también puede pasar por distintos baches en los que dar salida a tus inversiones resulte más complicado de lo habitual. Para mantener un flujo de efectivo positivo, la diversificación es una estrategia muy efectiva. Está claro que no está al alcance de todos, puesto que no todos los inversores pueden permitirse varias propiedades, pero sí es algo que sin duda te ayuda a minimizar el riesgo de pérdidas. 

Al hablar de diversificación, nos referimos tanto a la ubicación como al tipo de propiedad. Diversificar entre distintas zonas es positivo puesto que te permite abarcar un público más amplio. Puede que en una de ellas el precio de la vivienda caiga por un exceso de oferta o una falta de demanda, pero es difícil que suceda en todas a la vez. 

Asimismo, también es interesante invertir en distintos tipos de propiedades. No te limites solo a la vivienda convencional. Puedes adquirir también locales, que puedes alquilar por ejemplo a empresas. La ventaja de estos es que es más sencillo negociar pagos anuales que te proporcionen cierta seguridad. 

En el último año hemos visto cómo el Euríbor ha subido de una forma que podríamos describir como vertiginosa. La inflación ha forzado al Banco Central a elevar los tipos muy rápidamente. Como consecuencia, las hipotecas variables han llegado en algunos casos incluso al doble de cuota mensual, ahogando a muchos propietarios de vivienda.

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Si algo hemos aprendido de esto, es que las condiciones de financiación son clave para lograr un flujo de efectivo positivo en las inversiones inmobiliarias. Por ello, te instamos a que compares bien todas las opciones de hipotecas que te ofrezcan distintas entidades, y optes por aquellas que, de acuerdo con la situación del mercado, te permitan pagar menos pero, al mismo tiempo, te proporcionen seguridad de cara al futuro.